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防范樓市風險,多地念起預售資金“緊箍咒”

2020-12-15      來源:工人日報   瀏覽次數:1769

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“爛尾”背后常有資金“爛賬”,其中挪用預售款現象屢見不鮮
 
防范樓市風險,多地念起預售資金“緊箍咒”
 
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12月以來,全國多地出臺政策,加強對商品房預售資金的監管,確保預售資金??顚S?,從源頭上防范爛尾樓等帶來的樓市風險。這些新政策對此前監管漏洞進行了有針對性封堵,規范預售資金成為防范化解房地產金融風險的重要一環。
 
近期,商品房爛尾消息不時傳出,一些不靠譜的開發商資金鏈斷裂、卷款跑路,導致項目爛尾、購房者入住新家遙遙無期。為了保障廣大購房人的合法權益,防范樓市風險,12月以來,全國多地出臺政策,加強對商品房預售資金的監管,確保預售資金??顚S?,從源頭上防止爛尾樓的出現。
 
記者了解到,由于國內商品房銷售多為預售形式,此前全國各地已形成商品房預售資金監管制度,然而由于執行情況不一,一些地方資金被挪用的情況并不鮮見。
 
而如今,在房地產企業資金普遍承壓的情況下,預售資金的“緊箍咒”能否念出效果?一些商品房爛尾導致的樓市風險能否止???開發商會不會因此“失血”?記者就此進行了調查采訪。
 
瞄準“爛賬”,嚴管商品房預售資金
 
3個多月前,昆明“別樣幸福城”爛尾樓盤登上熱搜。延遲6年仍未交房,購房者無奈搬入爛尾樓“抱團自救”的新聞引發熱議。在一系列討論中,加強預售資金監管被認為是一項治本之策。
 
據昆明市住房和城鄉建設局工作人員郎紫陽介紹,商品房爛尾主要有兩個原因:一是開發商項目太多、鋪攤子太大,當市場需求下滑時樓盤不能及時賣出,導致資金鏈斷裂;二是開發住房需要規劃證、土地證、施工證、預售證等證件齊全,有些開發商邊辦證邊開工,最后被證照卡住,導致工程停工。而大多數樓盤爛尾的原因是資金鏈斷裂。
 
對此,近日,昆明市出臺《昆明市人民政府辦公室關于加強商品房預售資金監管工作的通知(試行)》(下稱《通知》),對昆明市主城中心區范圍內辦理商品房預售許可的項目,其預售資金的收存(包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預售商品房按揭貸款在內的后續付款等預售資金)、支出、使用均進行監督管理。
 
在項目完成之前,資金只能用于支付項目的工程款、建筑材料、輔助設施等款項、法定稅費和到期銀行貸款。房地產開發公司可以從預售資金中提取5%,用于支付辦公和管理費用。
 
此外,昆明市住房和城鄉建設局將根據房地產開發企業的資格、經營業績和誠信記錄,對商品房預售資金實行分級監督。對于在昆明從事房地產開發經營、具有一級資質和良好業績、無不良行為記錄的房地產開發企業,可以將開發項目重點監管資金的比例降低到25%。如果一年內發生一次不良行為,新建和在建項目的重點監管資金比例將提高到30%。
 
封堵漏洞,監管新政防范樓市風險
 
“商品房預售資金監管實行政府全程監管、??顚S迷瓌t,最重要的作用是能夠有效預防開發商卷款跑路的行為。”郎紫陽表示,對于購房者而言,這份《通知》相當于為買房加上一把安全鎖。
 
實際上,這并不是預售資金第一次“掛鎖”。一直以來,國內商品房銷售多采取預售的方式,即購房人將定金、首付款、貸款等資金預先支付給開發商,開發商拿到錢將其用于工程建設。為防止開發商將資金用作他途,我國逐漸建立形成了與之對應的預售資金監管制度:開發商將預售資金存入商業銀行的專用監管賬戶,在建設進度達到一定標準后,經由政府主管部門、銀行審核,劃撥相應款項,資金不得隨意支取、使用。
 
但現實情況是,一些購房人的房款沒有進入到監管賬戶,進入到監管賬戶的資金也可能被開發商隨意支取、用作他途。業內人士向記者透露:“商品房預售資金監管制度一直都有,但預售資金被挪用的現象屢見不鮮。”
 
“按照要求,開發商需要設立一個獨立的資金監管賬戶,購房人將購房款直接劃轉到該賬戶。但不少開發商會讓購房人將購房款劃轉到其他賬戶,有的甚至是直接劃轉到開發商法定代表人的私人賬戶中。這樣的話,開發商就可以隨意挪用該筆資金。”云南鑫金橋律師事務所律師宋薇薇表示,即使將全部購房款放入了資金監管賬戶,使用預售資金時,也有一些開發商通過提供虛假文件騙取銀行撥付預售款。如果政府部門對開發商施工的進度監管不到位,資金也會被挪用。
 
記者梳理發現,上述監管漏洞均受到了政策針對性的“關照”。“全程監管”“專戶專用”“分級監管”等內容被重點突出。業內認為,這將給房地產市場預售模式帶來一次深刻的變革。
 
資金監管趨嚴,房企要提高抗風險能力
 
在專家看來,對預售資金進行監管,只是為開發商劃出了一道“底線”。“只針對建設資金,而這一部分成本占總成本比重低。房地產企業理應留足這部分的資金余量,否則就表明其自身抗風險能力弱,進而存在工程爛尾的風險。”云南新亞地產分析師栗華說。
 
然而,近年來,這條“底線”卻頻頻失守。據媒體報道,今年上半年,一些地區還曾放寬預售資金的監管,將預售款提取節點前移,幫助解決房地產企業資金周轉問題。
 
“在‘一城一策’、因城施策的背景下,不同地區樓市的資金監管呈現相近態勢,側面印證了近期內這些地區可能出現了房企資金鏈斷裂問題。”北京工商大學經濟學院經濟研究中心執行主任周清杰表示,下半年,各地出臺的有關加強預售資金監管政策,是在新一輪穩定房價的大趨勢下,通過規范預售資金來防范化解房地產金融風險的做法。
 
記者注意到,市場中有人擔憂,作為房企資金的重要來源之一,預售資金被念起“緊箍咒”,房地產資金鏈條可能進一步承壓。還有人擔心,房地產市場的預售制體系因此受到沖擊影響。
 
對此,各地在收緊監管的同時,也對政策意圖進行了反復強調。郎紫陽表示,預售資金監管主要針對爛尾樓的預防以及供應的提效,監管的持續加強將助力房地產行業的可持續發展。
 
周清杰也表示,監管并非打壓。“雖然會使房企可用資金壓力增大,但這恰恰利好資金實力強的優質企業進入房地產行業。”(記者 黃榆)
 
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