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地產投資邏輯巨變 內房股格局即將迎來新一輪洗牌

2020-12-17      來源:投資者網   瀏覽次數:1826

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著名經濟學家、重慶市原市長黃奇帆在《2020中國經濟形勢解析高層報告會》做出的干貨發言,對2020年~2030年中國房地產的6大趨勢預判。其中,提出未來十年,中國絕大城市不會再出現房價大幅上漲可能。
 
房地產行業的盈利模式由此在2020年發生巨變,由過去一味追求土地紅利,轉向為追求管理紅利。此前依靠大規模的廉價土儲登頂中國房地產業利潤前列的頭部房企都出現了股價的下探,也說明了市場對此的擔憂。與此同時,一些新晉的內房股企業,比如祥生控股集團(02599.HK),可能會成為這一市場競爭中的“鯰魚”,依靠產品塑造企業經營價值的能力,改變一些內房股原有的投資邏輯,為地產股帶來新一輪的“洗牌”。
 
周小川最新文章發出信號:地產變成消費品
 
11月27日,前央行行長周小川發表文章--《拓展通貨膨脹的概念與度量》,明確提出了這個問題的原因,CPI反應的只是消費品的價格變化,并沒有完整反應整個社會經濟的通脹水平變化趨勢,傳統的通貨膨脹概念和度量方法或許已不再適用,而將資產價格不納入通脹考慮已經不行了。
 
在周小川發表這一文章之前,中國已經奉行多年“房住不炒”的住房政策,住房已經逐步從原來的金融投資和居住兼具的商品,轉為長期耐用消費品。絕大多數的城市房價波動極小,投資者的數量也早已不如前幾年那樣多。
 
對此,黃奇帆的判斷是房地產價格增速大體上不會超過M2增長率,也不會高于GDP增長率,而且一般會小于普通家庭收入的增長率。
 
在此背景下,過多的土地儲備不僅不會帶給房企超額利潤,反而成為企業債務及融資成本的負擔。
 
整個2020年下半年,房地產行業討論最多的就是在土地紅利時代結束以后,怎樣通過提升產品和運營效率來降低金融的依賴,增強盈利能力。比如,萬科集團董事會主席郁亮認為,三道紅線改變了行業的游戲規則,所有的房企都回到同一起跑線。但唯有一點:“唯有好產品、好服務能夠保證你活下去。”
 
而周小川的發文,將讓地產企業的新游戲規則更加明晰。土儲多的不再是優質地產企業的代名詞,反而是那些能做到零庫存或者低庫存的開發商,會在新游戲規則的影響下,大獲其益,甚至成為地產界的“茅臺(600519)(600519)”。
 
地產界的鯰魚
 
但當房地產變成消費品,房地產企業就不能只是“茅臺”,而是要像國際快消品牌那樣,盡可能的零庫存,甚至是低庫存,用更快的速度將土儲變成現金利潤,然后再擴大再生產。
 
這樣一來,祥生控股集團這個新晉內房股,就成為內房股的一條“鯰魚”,重塑整個內房股投資邏輯。
 
祥生的樓盤有兩個特點,一是賣得特別好,二是在非限價區往往能有高溢價。在杭州,祥生是出了名的中簽率低,旗下項目基本是一開盤就賣完。而在長三角其他地方,祥生的售價又會高過周邊的競品。
 
賣得好,賣得貴的結果是,祥生的ROE非常高。2019年祥生ROE達到了50.1%,比2018年提高了33.5個百分點。當年末,如果祥生就上市了,會是內房股ROE里的前三名;到2020年4月底,公司ROE持續保持在40.3%以上,依然遙遙領先于行業。
 
行業數一數二的ROE,不是因為公司靠負債杠桿實現。根據祥生控股集團公布的過去三年的凈負債率數據,公司的凈負債率降幅超過70%,而是運營效率的集中體現。
 
從庫存數據分析,截止今年4月30日,祥生控股集團持作銷售的已竣工物業是39.19億元,只占流動資產的3%。而截止6月30日,恒大已竣工未售物業的規模是1396.93億元,占整個流動資產比例是7.25%;融創的占比是7.9%;萬科的占比也達到了3.69%。
 
遠低于行業平均水平的的庫存和公司的產品快速去化表現有關,截止4月30日,祥生賬上收取的預收款總金額達到801.7億元,金額達到在開發物業和已竣工物業賬面總價值的80%以上,這意味著祥生通過銷售,變現了所有庫存的8成以上,這在行業中屬于前五名的水平。截止去年年末,祥生的流動資產周轉率是0.29;而萬科同期的流動周轉率只有0.27。
 
由上述財務指標的分析,更高的資產周轉,正是祥生ROE能排到行業前三甲的關鍵所在。而這也為我們找到了房產品在變成消費品以后的投資邏輯:盡量選擇那些有更快投資、開發、變現的內房股。在新的游戲規則下,這些內房股才是好股票。
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